Il retail in Italia cambia volto: dai centri commerciali ai format di prossimità

Tra nuove abitudini di consumo, rigenerazione urbana e sostenibilità, il settore retail italiano affronta una trasformazione profonda. Ne parla Domenico Amicuzi, asset manager immobiliare, che analizza le sfide e le opportunità di un mercato in continua evoluzione.

Il settore retail in Italia sta vivendo una fase di profonda trasformazione. I grandi centri commerciali, simbolo di un’epoca segnata dal consumo di massa e dalla periferizzazione delle città, sembrano aver perso parte della loro centralità. A guadagnare terreno sono invece i format di prossimità: negozi di quartiere, spazi polifunzionali, strutture ibride capaci di coniugare vendita, servizi e socialità.

A determinare questo cambiamento concorrono diversi fattori: la rivoluzione digitale, la crescita dell’e-commerce, l’evoluzione delle abitudini di consumo post-pandemia, ma anche una crescente sensibilità verso temi come la sostenibilità, la rigenerazione urbana e l’impatto sociale delle scelte immobiliari.

Negli anni Duemila, i centri commerciali sono stati il motore principale della crescita del retail. Oggi, però, si trovano di fronte a sfide senza precedenti: l’esigenza di riqualificazione, la concorrenza dell’online, la saturazione di alcuni mercati locali.

In questo scenario, si fanno strada modelli alternativi: supermercati di media dimensione inseriti in tessuti urbani, store esperienziali che puntano sul design e sull’interazione con il cliente, retail park più piccoli e facilmente accessibili, ma anche spazi “ibridi” dove commercio e servizi si intrecciano.

“Il consumatore contemporaneo cerca vicinanza, autenticità e servizi integrati,” osservano diversi analisti, “non è più attratto solo dal prodotto, ma dall’esperienza complessiva di acquisto.”

Un aspetto centrale della trasformazione del retail riguarda la sostenibilità. La transizione green, la riduzione del consumo di suolo e l’efficienza energetica sono oggi parametri imprescindibili nella progettazione e gestione degli spazi commerciali.

Molti operatori stanno riconvertendo edifici esistenti anziché costruirne di nuovi, puntando su riuso e rigenerazione urbana. La logica è quella di integrare i punti vendita all’interno delle città, riducendo la dipendenza dall’automobile e rafforzando il legame con la comunità locale.

Per comprendere meglio le dinamiche del settore, abbiamo intervistato Domenico Amicuzi asset manager immobiliare con una lunga esperienza nella gestione di portafogli real estate e nella valutazione di investimenti immobiliari.

Sig. Amicuzi, come interpreta questo cambiamento del settore retail in Italia?

Credo che stiamo assistendo a un passaggio epocale. Il retail non è più soltanto il luogo in cui si acquista un prodotto, ma un tassello fondamentale della vita urbana. I format di prossimità rispondono al bisogno delle persone di avere servizi vicini, accessibili e coerenti con uno stile di vita più sostenibile. È una sfida che richiede visione strategica, ma anche un grande senso di responsabilità da parte degli operatori.

Qual è il ruolo della sostenibilità in questa trasformazione?

Oggi non possiamo immaginare un progetto retail senza integrare i criteri ESG. Questo significa ridurre i consumi energetici, puntare su fonti rinnovabili, ma anche rigenerare spazi abbandonati e restituirli alle comunità. Ogni investimento immobiliare lascia un’impronta sul territorio: il punto è decidere se quell’impronta sarà positiva o negativa.

Il profitto e l’impatto sociale possono convivere?

Assolutamente sì. Un immobile ben progettato, efficiente e integrato nel contesto urbano non solo genera valore economico, ma attrae clienti, investitori e stakeholder. La sostenibilità è diventata una leva competitiva, oltre che una responsabilità etica. Chi lo capisce per tempo sarà avvantaggiato nel medio-lungo periodo.

Come vede il futuro del retail in Italia?

Lo vedo ibrido, integrato e molto più vicino alle persone. Non ci sarà un modello unico, ma una pluralità di format capaci di rispondere a esigenze diverse: dallo shopping esperienziale nei centri urbani, ai supermercati di quartiere, fino a strutture che mescolano commercio, cultura e socialità. La parola chiave sarà connessione: con il territorio, con le comunità, con le sfide globali della sostenibilità.

In che modo il digitale e l’e-commerce stanno influenzando la trasformazione degli spazi retail in Italia?

Il digitale non rappresenta una minaccia, ma un’opportunità di integrazione. Oggi i consumatori cercano esperienze ibride, che combinino la comodità dell’online con il valore umano del contatto diretto. I punti vendita si stanno trasformando in veri e propri hub relazionali, capaci di offrire servizi personalizzati, click & collect, eventi e iniziative locali. Questa evoluzione permette al retail fisico di ritrovare centralità, non più come semplice luogo di acquisto, ma come spazio di esperienza e di comunità.

Quali sono, secondo lei, le sfide e le opportunità per gli investitori nel settore retail nei prossimi anni?

La sfida principale sarà saper distinguere tra format destinati a ridursi e nuovi modelli di sviluppo che intercettano le esigenze contemporanee. Gli investitori dovranno guardare con attenzione a location strategiche nei centri urbani, a spazi flessibili e a progetti che integrino sostenibilità ambientale e valore sociale. L’opportunità, quindi, risiede nell’accompagnare la trasformazione, puntando su qualità, innovazione e prossimità, piuttosto che sulla quantità e la speculazione.

Il retail italiano si trova dunque in una fase cruciale della sua evoluzione: non più un comparto legato unicamente alla logica del consumo di massa, ma un ecosistema che deve rispondere a nuove esigenze di sostenibilità, innovazione e vicinanza ai territori.

In questo scenario, come sottolinea Domenico Amicuzi, asset manager con esperienza pluriennale nella gestione, commercializzazione e valorizzazione di patrimoni immobiliari, la chiave non è resistere al cambiamento, ma saperlo interpretare. I centri commerciali tradizionali, spesso percepiti come spazi impersonali e distanti, stanno cedendo il passo a format più leggeri, capillari e attenti al tessuto urbano, in grado di intrecciare commercio, socialità e servizi.

La sfida è grande, ma le opportunità non mancano: gli investitori che sapranno anticipare i trend, coniugando redditività e impatto positivo sul territorio, potranno giocare un ruolo decisivo nella costruzione del futuro del retail. Non si tratta solo di immobili, ma di spazi di vita, di incontro e di identità collettiva. Un settore che cambia volto, e che oggi più che mai ha bisogno di visione, coraggio e responsabilità.