Condominio con spese ripartite in parti uguali: posso oppormi ed imporre l’applicazione delle tabelle millesimali?

Rispondiamo oggi a questa domanda che molti si pongono: se nel mio condominio le spese sono ripartite in parti uguali posso oppormi ed imporre l’applicazione delle tabelle millesimali?

Sì, ci si può opporre e chiedere l’applicazione delle tabelle millesimali, in quanto il criterio legale per la ripartizione delle spese condominiali è regolato dall’articolo 1123 del Codice Civile. Questo prevede che le spese vadano suddivise:

In base ai millesimi di proprietà: per le spese relative alla gestione e manutenzione delle parti comuni, in proporzione al valore della proprietà di ciascun condomino.

In base all’uso: per le spese che riguardano servizi di cui alcuni condomini usufruiscono più di altri (es. ascensore, riscaldamento centralizzato).

Quando si possono ripartire le spese in parti uguali?

La ripartizione delle spese in parti uguali può avvenire solo se tutti i condomini sono d’accordo e se ciò è stato deliberato in assemblea con l’unanimità. Questa soluzione, tuttavia, è valida solo se nessun condomino si oppone.

Come far valere i tuoi diritti?

Bisogna chiedere la convocazione dell’assemblea. Si può proporre all’amministratore di applicare i millesimi previsti dalle tabelle ufficiali del condominio, sottolineando che questa è la regola generale. Se la ripartizione in parti uguali è stata imposta senza unanimità o non è supportata da un regolamento condominiale approvato, puoi contestarla formalmente inviando una lettera raccomandata o una PEC all’amministratore.

In caso di mancato accordo o rifiuto da parte degli altri condomini, puoi rivolgerti al giudice di pace o al tribunale civile per ottenere l’annullamento della ripartizione non conforme al Codice Civile e far valere l’applicazione delle tabelle millesimali.

Quando è possibile modificare le tabelle millesimali?

Le tabelle millesimali possono essere modificate solo:

Con il consenso unanime di tutti i condomini.
Per decisione del giudice in caso di errore materiale o di cambio nelle condizioni dell’immobile.

Bisogna sempre verificare se nel tuo regolamento condominiale è specificato un criterio diverso approvato all’unanimità. Questo potrebbe rendere valida la ripartizione in parti uguali.

Bisogna verificare se nel regolamento condominiale è specificato un criterio diverso approvato all’unanimità. Questo potrebbe rendere valida la ripartizione in parti uguali.

Ma se io compro un appartamento e voglio oppormi ho ragione?

Se acquisti un appartamento in un condominio e scopri che le spese vengono ripartite in parti uguali anziché in base alle tabelle millesimali, è importante considerare alcune situazioni specifiche per capire se hai ragione nel voler opporre tale criterio.

1. Il criterio è stato approvato all’unanimità dai condomini precedenti
Se il criterio della ripartizione in parti uguali è stabilito in un regolamento condominiale contrattuale (cioè accettato da tutti i condomini e registrato con l’atto di acquisto), tu, come nuovo proprietario, sei vincolato da tale regolamento. In questo caso:

Puoi opporlo solo se ritieni che tale criterio sia contrario alle norme di legge o che le condizioni dell’accordo non rispettino i tuoi diritti.
Tuttavia, modificare questo criterio richiederebbe il consenso unanime degli altri condomini o un’azione legale per dimostrare che il regolamento contrattuale è ingiusto o illegittimo.

2. Il criterio non è supportato da un regolamento contrattuale
Se la ripartizione in parti uguali è una prassi non formalmente approvata all’unanimità o deliberata in assemblea senza il tuo consenso, hai tutto il diritto di opporti. In questo caso:

Puoi richiedere che le spese siano ripartite secondo le tabelle millesimali, come stabilito dall’articolo 1123 del Codice Civile, che prevale su qualsiasi decisione assembleare non unanime.
Se l’assemblea insiste su questa ripartizione e tu non sei d’accordo, puoi impugnare la delibera entro 30 giorni dalla sua comunicazione.

3. Acquisto con vizi nel criterio di ripartizione
Se scopri dopo l’acquisto che il criterio delle spese in parti uguali è illegittimo (cioè non conforme al Codice Civile o non deliberato regolarmente), puoi:

Opporlo con una contestazione formale, chiedendo l’applicazione delle tabelle millesimali.
Rivolgerti al giudice per ottenere una revisione della ripartizione delle spese se gli altri condomini non sono d’accordo.

Considerazioni pratiche

Prima dell’acquisto, verifica attentamente il regolamento condominiale e le delibere assembleari, per capire se sei vincolato da decisioni precedenti.

Dopo l’acquisto, se il regolamento non è conforme al Codice Civile o non esistono delibere unanimi, hai pieno diritto di chiedere l’applicazione dei millesimi, indipendentemente dalla prassi precedente.

Hai ragione nel voler opporre il criterio delle parti uguali se non è stato stabilito in modo contrattuale o con unanimità. Il Codice Civile è chiaro: salvo diversa unanimità, le spese devono essere ripartite secondo i millesimi. Pertanto, puoi far valere i tuoi diritti, anche se il criterio era adottato dai condomini precedenti.