Condòmini morosi: come gestire un evento del genere?

Quello delle morosità condominiali è uno dei problemi che maggiormente affliggono gli amministratori di condominio e di conseguenza i condòmini; ormai da diversi anni si registra un forte aumento di rate non pagate. Cosa dice la legge al riguardo? Come applicarla? Quali responsabilità ha l’Amministratore? Facciamo chiarezza con lo studio Am.ICo. Amministratori Condominiali sugli aspetti giuridici ed applicativi.

Chi è il Condòmino moroso?

Semplice, colui che ritarda l’adempimento di un’obbligazione. La riforma del condomino fissa in 180 giorni (Art. 1130, numero 10, c.c.) dalla fine della gestione il limite temporale per la chiusura del rendiconto e la convocazione dell’assemblea di approvazione. Pur comprendendo le mille difficoltà ed imprevisti con cui devono confrontarsi ogni giorno gli amministratori, è opportuno cercare di ridurre al minimo il lasso di tempo che intercorre fra la fine gestione e l’assemblea di approvazione del bilancio consuntivo. Non ritardare l’assemblea ordinaria permette di anticipare e meglio diluire il versamento delle rate; tale modalità operativa consente altresì di rendersi conto della gravità di eventuali posizioni debitorie.

La riscossione dei contributi e l’erogazione delle spese rappresenta uno dei principali doveri dell’amministratore. Il riformato articolo 1129 c.c. impone di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. Il fatto che l’amministratore sia tenuto ad agire “… anche ai sensi dell’articolo 63 …” non vuole dire depositare immediatamente il decreto ingiuntivo. L’atto monitorio potrà essere preceduto da un sollecito, ma, una volta decorso il termine concesso, si dovrà procedere con i passi successivi senza indugi.

Tali oneri sono rafforzati da quanto previsto al comma 12 dell’art. 1129 c.c.: costituisce grave irregolarità l’aver omesso di curare diligentemente l’azione giudiziaria e la conseguente esecuzione coattiva.

Riguardo al tema di cui in oggetto, ritengo opportuno elencare alcuni accorgimenti:

• L’amministratore può sospendere il Condòmino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di utilizzazione separata (riscaldamento, acqua, antenna Tv …) nel caso di morosità che si sia protratta per oltre un semestre. Senza diventare “giustizieri dei proprietari” è opportuno utilizzare questo strumento che può debitamente stimolare anche i soggetti più recalcitranti;
• Nelle more della riscossione dei crediti l’assemblea può costituire (ed aumentare o diminuire nel tempo) un fondo cassa; gli importi relativi a tale fondo devono essere addebitati a tutti i condomini e non solo a quelli in regola con i pagamenti;
• Se l’assemblea dovesse decidere di sospendere temporaneamente le azioni esecutive sarebbe importante che tale decisione risulti verbalizzata espressamente.

Lo studio Am.Ico. nella gestione di tali circostanze ha adottato un proprio know-how che di seguito spieghiamo per fasi:

Fase Incaglio

• Incontriamo il Condòmino moroso per capire i motivi del ritardo;
• Concordiamo un piano di rientro che sia soddisfacente per ambo le parti;
• Il perpetrarsidella fattispecie, anche in deroga ad un piano di rientro, porterà ad invio di solleciti.

Fase Formale

• Nuovi solleciti, post chiusura esercizio, a rafforzamento dei pregressi;
• Report al condominio sulle attività svolte, durante l’assemblea.

Fase Legale

• Decreto ingiuntivo;
• Analisi di ogni possibilità legale di aggressione a redditi o beni per rimpatrio somme;
• Gestione della procedura esecutiva, dove necessaria.

Fase Stragiudiziale

• Dove possibile, a seguito di due diligence, proposta di vendita dell’immobile del moroso per saldo spese dovute o stralcio della posizione.

L’ultima fase è una particolare skill dello studio. Quando il moroso si “lascia andare” perde ogni voglia di tentar di pagare i propri debiti (a volte per cause avverse), ma occorre sempre cercare di salvare il salvabile. Ci spieghiamo meglio, lasciare che un’esecuzione in asta faccia il suo corso è estremamente rischioso, perché appisolarsi su essa potrebbe avere risvolti negativi sul Condominio.

Rapidamente, se un moroso non paga il Condominio è assai probabile non paghi anche altro, mutuo in primis e, in caso di asta, chi sarà il creditore privilegiato? Che capienza commerciale avrà l’immobile, avanzerà qualcosa? Dopo anni, in cui il Condominio accumula debiti, spesso ci si ritrova con due annualità rimpatriate, è bene? Argomento molto ampio, da gestire e spiegare per bene visto che non omologabile, ogni fattispecie è differente.